北京买房：理清思路，购房建议930

来源：腾讯网
时间：2023-08-30 16:06:47

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(相关资料图)

一

孩子24年幼升小，朝阳工居，不一定未来能落户，但小学和初中还是想尽量能在北京上。因朝阳上学看房，所以选定在朝阳买房，尽量选九年一贯的省心。

目前在朝外卧龙两居或慧忠里占坑（房子均老）；陈经纶的嘉铭桐城两居（担心分到教辅）以及望京陈分的利泽西园（在望京地段比较老）或澳洲康都两居（中央空调和车位问题）中抉择，希望您能从学校和房产给些建议。

我们预算有限，最高800w，能买个能住的最好，但是也担心未来生育率低老房子不好出手，但是这个预算好的商品房确实也够不上，比较纠结，请您帮忙理理思路。

A：

1、如果是我的话会首选望京陈分学区，次选嘉铭，然后是朝外。

2、从教育资源角度说当然是朝外的加工能力更强，应该首选。但你们是工居又不确定落户，那是否能上高中就不一定。而朝外的高中虽然放开统招了，但大概率仍然是以系统内选拔为主，你们要用不上就没必要了。

从房子角度说朝外的溢价最高，之前是和东西海的平均值一致，现在应该也没什么变化。而陈分和嘉铭的溢价率都相对低些，老房也能低个10%或以上，商品房要千万以上的都没什么溢价了，所以从居住角度的性价比更高。

3、之所以首选陈分是因为望京的地段儿占优，毕竟是最好的产住区之一，大概率还能延续发展和热度。具体的房源我没建议，澳洲康都的空调是不好解决，商品房中次选吧。

仅供参考。

二

我现在手里房子如下：

1、通州自住的老破120平2居，市值400（2019年入手，用的公积金首贷资格，贷款还剩90）。居住体验挺好，物业成本也极低，就是保值不好，到现在差不多赔了30左右。

2、通州小产权1套，市值80（2013入手，房价翻倍了），年租3.5。

3、环京2套：唐山市中心1个开间，市值50（2018入手，房价没赔没赚，租金稳定），年租1.5。北三县1套三居带小院下跃，市值150（2020入手刚下房本），位置一般不太好租，也不太好卖。现在毛坯闲置。

我目前工作稳定，手里有闲钱200左右。

最近有几个想法：

1、投资个运河CBD的商住公寓（市价180左右，年租5+）。优点是租售比高。顾虑一是商住限售，变现差；二是经济不景气空置率高。

2、在自住附近买个小产权两居（市价150左右，年租3）。优点是小区环境不错，以后可以自住养老（我年纪40+，离退休大概15年），过三两年地铁开通，小区门口有站。缺点是小产权…

3、把自住老破卖掉，加钱改善，改善的思路有：

3.1、140以内带电梯普宅，楼龄15年，预算600以内；

3.2、附近的180平左右的板楼平层，楼龄15年，预算650左右；

3.3、远一点的叠拼，面积250左右，预算700左右。如果是投资1或2，改善1的话，资金是够的，如果是改善2或3的话，可能要再卖个房争取全款，现在不太知道怎么处理好。

A：

1、沃天，都买过这么多房了，坑儿也踩的不少了，没必要非得都踩全吧？这年头儿挣钱挺不容易的，真的不在乎保值吗？怎么说呢，有钱就是任性，不任性还叫有钱人吗？

2、简单说吧，公寓的优势就是租金高，劣势是流动性弱和升值慢。考虑好了，北京的有钱人不算太少，银行利息又这么低，他们为什么都不买公寓啊？常规建议是要么就甭买，买了就甭卖了，不好卖。其他政策问题就看自己的判断了，一是房产税，二是出让金，三是各种限制，想好了再买。

3、小产权，如果是规模大的普宅那就买了自住呗，各种优劣应该都体验过了，这看自己了。只是提醒一句，2013年北京的均价是2万多，现在6万多，翻番的升值不算多好，这从你这套房的租售比就能看出来。

4、600万买140以内的，单价4万左右，房龄15年的。那这肯定就是自住为主了，保值不太好，否则就算是近郊也不可能这价格，涨的慢的才显的经济实惠。650的180板楼平层就更是了呗，大概率是老破大，自己住的舒服就行。

5、700万的叠拼，250的，那就是纯改善了呗。北京所有的别墅类小区都差不多，除了产业区附近的有跟上大盘的，其他的全部跑输，所以就是自住合适。

6、总之这除了公寓都是自住角度的选择，看自己的喜好。我一般只能从投资角度分析，和这些房没什么关系，还是自己定吧。说句不太好听的，看这意思是追求九九八十一难啊，不过就算到了西天见我佛，佛也有可能说“我也没辙”。

仅供参考。

三

想咨询一下目前在太阳宫丰和园、万科星园、新北苑福熙大道新房之间纠结，想听听您的指点。

A：

1、这要咨询什么呢，哪方面啊？是学区、自住还是保值一类的，要不然我不知道说什么啊。

2、简单说吧，从学区来讲肯定是丰和园，四大神盘没什么可说的，虽然也有调剂的但只会发生在高峰期，过了这两年就大概率不会了，仍然单校。就是人朝的学区房有溢价，如果是近几年上学就买，否则的话一般不建议。

3、自住角度肯定是万科星园，算经济实惠性价比高。小区质量很不错，当年万科少帅为了打翻身仗下了很大的工夫。就是这种塔楼形式不是太受追捧了，升值略慢，否则也不会现在这价格。

4、投资角度那就是福熙大道了呗，这也没什么说的。新北苑从地段板块来说就一直强势，北京唯一全板块跑赢大盘的。但新房的价格我不知道，无法判断。

仅供参考。

四

我们外地人，2010年买的常营民族家园，但到现在没房本，我越来越担心了，怕原来的业主反悔，他躲着不见我，请问有什么办法吗？我买的时候才8000，现在有房本的都能卖4万多了。我想要不我就现在卖掉，但这需要跟原业主签合同吗？

A：

1、躲着不见，那谁能有什么办法啊？而且见到了能怎样啊，想配合的话什么都不用说，不想配合的话说什么都没用。这种事儿连法院都没办法，我给不了建议。

2、2010年8000多，没这么便宜吧？2009年初还差不多。现在卖掉，那怎么跟买家解释这办手续的问题啊？人家不太可能光看你的协议，一般都要得到拆迁户的承诺的，要不然谁敢买啊？未必跟原业主签合同，但配合办手续这条款得让接盘的认可才行。这我也不知道该怎么办。帮不上忙。

仅供参考。

五

我和老公都是北京人，90后丁克，现在两边共五套房，双方父母各住一套朝阳回迁房，品质不高但都自己喜欢，不愿换。然后另两套回迁房我们给换了，一套是现在自住的国风美唐两居室，另外一套换成了两套soho现代城的，感觉后悔了，确实是租金还行，但房价不涨，跟同事买在青年路的差远了。

现在我们想要不卖掉这两套soho的，其中一套是我父母的，然后把国风美唐过户到我父母名下，这样我们就恢复首套首贷资格了。然后买在青年路的天鹅湾小复式，您觉得这方案是否合适？

A：

1、我觉得有点儿挺折腾的，税费就不少呢。换了SOHO的没几年吧？那弄不好这两年收的租金都交税费了。再换的话可又是一笔税费，普宅的约等于三年租金。再加上过户国风美唐的税费，让当地中介算算是否划算吧？

2、换天鹅湾的复式，在不考虑税费的情况下可以算合适，到目前为止升值不落后。但是也谈不上多好，这种产品如果在别的板块基本都落后了，也就是在朝青这种年轻人多的地方才升值说得过去。或者说是短期应该没问题，时间长了的话说不太好。以七八年为期限吧，随着房龄变老看品质是否降低了，能保持物业水平才能持续受追捧。

3、其他的没什么，就是个成本的问题，让中介算账吧，成本低才划算。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

关键词：

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